土地增值税清算后尾盘销售土地增值税,清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表
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- 发表时间：2023-05-13
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项目清算后尾房转让如何缴纳土地增值税
【问题】房地产开发公司清算开发项目后，转让剩余房产时，剩余房产是否单独计算土地增值税？还是与原清算数据合并重启土地增值税清算？【答案】首先，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，土地增值税由国家有关部门批准的房地产开发项目进行汇算清缴，分期开发的项目，分期汇算清缴。也就是说，土地增值税以一个项目进行清算，同一清算单位发生的房地产开发费用不能在其他房地产开发项目中抵扣，同一项目不能作为两个清算单位。因此，开发项目清算结束后，通过重新转让剩余不动产，土地增值税不能再作为清算单位计算。其次，国税发[2006]187号文件还规定，土地增值税清算时未转让的房地产，清算后有偿出售或转让的，纳税人应按规定申报土地增值税，扣除的工程金额以清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让的面积计算。单位建筑面积成本=清算扣除项目总额清算总建筑面积。虽然土地增值税清算前期出售的部分和后期出售的部分单位建筑面积成本相同，但一般来说，后期出售的房屋高于前期出售的房屋，土地增值税不是适用比例税率，而是根据增值率即超额率的累进率确定不同的税率，税率从30%、40%、50%、60%不等。土地增值税本身要在所有房地产开发项目竣工销售后进行结算。但考虑到全部销售后进行土地增值税的汇算清缴不仅耗时较长，而且容易让纳税人钻税收漏洞，国税发[2006]187号文件规定，主管税务机关可以要求纳税人在符合规定条件的情况下进行土地增值税的汇算清缴， 但全部销售前土地增值的计算是以已销售的开发产品和相应的虽然已销售的开发产品增值额只能代表一部分，但结算单位实现的实际增值额和适用税率在产品全部销售后才能准确计算。 但对于土地增值税清算后销售的开发产品，只能按照清算时确定的单位建筑面积成本计算相应的抵扣金额，不会重启土地增值税清算。
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